Vente d’un logement loué : tableau synthétique des droits de préemption du locataire

Actualités, Droit immobilier et de la construction

5 juin 2017 Anne-Catherine Revéron

Force est d’admettre que vendre un bien loué à titre de résidence principale n’est pas chose simple.

Vendre loué ou libre? Dans un cas comme dans l’autre, il faudra prêter une attention toute particulière à la purge d’un éventuel droit de préemption du locataire.

Sans rentrer dans le détail du formalisme attaché à chaque type de droit de préemption, le tableau ci-dessous a pour objectif de s’assurer en un coup d’œil que la vente projetée ne nécessite pas de proposer le bien vendu au locataire devenu de ce fait prioritaire pour l’acquérir.

droits de préemption du locataire

Tableau des droits de préemption du locataire (lot à usage de logement)

 

Que vend-t-on ? Loi applicable Exclusions Conséquences
pour le locataire
Sanction de la notification
Un local d’habitation ou mixte libre, non meublé. Loi du 6 juillet 1989, article 15 Vente du bien loué, avec le locataire en place. Le locataire doit quitter les lieux à la fin du bail s’il refuse l’offre de vente, celle-ci étant envisagée libre de tout occupant. Formalisme prescrit à peine de nullité du congé (et maintien dans les lieux du locataire).
1ère vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou mixte après division ou subdivision de tout ou partie de l’immeuble. Loi du 31 décembre 1975, article 10 Vente de l’immeuble entier ou de tous les lots d’habitation de l’immeuble. Le locataire demeure dans les lieux s’il refuse l’offre de vente qui lui a été notifiée. Le non respect du formalisme ou le défaut de congé entraîne la nullité de la vente.
Vente en bloc et en une seule fois  d’un immeuble entier à usage d’habitation ou mixte comprenant plus de 5 logements (contre 10 avant la Loi ALUR) Loi du 31 décembre 1975, article 10-1,

modifiée par la

Loi n°2006-685 du 13 juin 2006 (dite Loi Aurillac)

Engagement de l’acquéreur de proroger les baux pour une durée de 6 ans.Cession en plusieurs fois (ex.: un lot puis tous les autres).

Vente à des proches.

Le locataire, même s’il est informé des conditions tant de la vente de son seul lot que de la vente de l’immeuble entier ne peut préempter que le lot qu’il occupe.

S’il ne préempte pas, il devra quitter les lieux à la fin de son bail.

Nullité de la vente de l’immeuble dans son entier
Vente à la découpe de plus de 10 logements, libres ou occupés, appartenant à une même personne morale, dans un immeuble à usage d’habitation ou mixte. Article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005

Décret n°2006-1366 du 10 décembre 2006

Vente de moins de 10 logements.

Vente en bloc (n’entrainant pas de constitution de copropriété).

Phase d’information pouvant entraîner des conséquences (relogement, prorogation du bail…).

Phase de mise en vente : purge de 2 droits de préemption.

Vente après division (Loi de 1975) + congé pour vendre le logement libre (Loi de 1989).

Nullité du congé en cas de non respect des accords collectifs.

 

Attention : d’autres droits de préemption existent qu’il ne faut pas omettre :

  • droits de préemption urbains,
  • droit de préemption du preneur à bail commercial,
  • droit de préemption d’autres collectivités ou sociétés délégataires desdites collectivités.
Photo credit: CD_Fr via VisualHunt.com /  CC BY-SA
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