Congé pour vendre et honoraires de négociation : le principe de précaution s’impose !

Actualités, Droit immobilier et de la construction

2 juin 2017 Anne-Catherine Revéron

La vente d’un bien immobilier loué nécessite parfois d’ouvrir au locataire un droit de préemption. C’est notamment le cas si le bien est vendu libre et qu’un congé est signifié au bénéficiaire du bail d’habitation. (Cf. notre précédent article sur cette le congé pour vendre un bien immobilier).

Lorsqu’un mandat de vente a été confié à un professionnel de l’intermédiation, celui-ci devra être particulièrement vigilant à la forme et au fond du congé ainsi délivré. En effet, la valeur du congé d’une part,  la sécurisation de sa rémunération d’autre part en dépendent.

Le prix devant figurer dans le congé pour vendre délivré au locataire : ce que dit la jurisprudence

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui encadre le congé pour vendre d’un bien d’habitation à usage de résidence principale du locataire :

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

Or, lorsqu’un mandat de vente a été signé avec un agent immobilier, quel prix apparaîtra dans la notification au locataire : le prix incluant les honoraires ou le prix dit « net vendeur » ?

C’est là qu’il faut faire attention. Ainsi, un arrêt de la Cour de cassation du 3 juillet 2013 a confirmé une jurisprudence constante depuis 1988 en cassant la décision des juges d’appel :

Alors que le locataire titulaire d’un droit de préemption acceptant l’offre de vente du bien qu’il habite qui n’a pas à être présenté par l’agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

jurisprudence de la cour de cassationLa Haute Juridiction estime ainsi le congé pour vendre doit faire état du prix, déduction faite des honoraires de négociation même s’ils sont à la charge du vendeur (et donc « inclus » dans le prix). A défaut, le congé est irrégulier et sanctionné par la nullité.

A l’appui de sa décision et des décisions antérieures, la Cour rappelle que l’agent immobilier n’a le droit à sa rémunération que s’il justifie avoir fait les démarches pour « présenter » l’acquéreur au vendeur. Ce qui n’est pas le cas du locataire, connu du vendeur.

Plus récemment, un arrêt du 8 octobre 2015 a précisé que la nullité du congé était toutefois conditionnée à l’existence d’un préjudice dont pouvait se prévaloir le locataire :

Attendu qu’ayant exactement retenu que si le locataire, titulaire d’un droit de préemption, qui accepte l’offre de vente du bien qu’il habite ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien, le prononcé de la nullité du congé suppose, en application de l’article 114 du code de procédure civile, la preuve d’un grief, et souverainement retenu que l’intégration de la commission dans le prix demandé n’avait eu aucune incidence sur l’exercice du droit de préemption par M. et Mme Z… qui n’avaient subi aucun préjudice, la cour d’appel en a déduit à bon droit que la demande d’annulation du congé devait être rejetée.

En d’autres termes, si le locataire exerce son droit de préemption en acceptant le prix proposé, honoraires d’agence inclus, il ne peut ensuite contester la validité du congé dans le seul but (non avoué) d’obtenir une baisse du prix. Car, selon la Cour, il ne pourrait rapporter la preuve d’un préjudice.

Le prix devant figurer dans le congé pour vendre : le principe de précaution s’impose aux agents immobiliers

Honnêtement, cette position de la Cour de cassation apparaît contestable lorsque c’est un mandat de vente prévoyant une rémunération à la charge du vendeur qui a été signé.

Tout d’abord, la valeur vénale d’un bien immobilier est la même, que le propriétaire vende de particulier à particulier ou qu’il s’adresse à un professionnel de l’immobilier pour l’assister. Bien-entendu, dans l’imaginaire collectif, les honoraires demandés par le professionnel au vendeur s’ajoutent au prix et le gonflent d’autant.

Pourtant, l’acquéreur, qui n’a que faire de l’intervention ou non de l’agent immobilier qu’il n’a pas mandaté, n’achètera ledit bien que s’il l’estime « au prix ».

Au regard du marché de l’immobilier, l’intervention ou non du professionnel n’a donc pas pour effet de « renchérir » le prix du bien comme l’estiment les hauts magistrats : le prix de marché, résultat de la rencontre de l’offre et de la demande, demeure le même !

Certes, pour avoir droit à rémunération, l’agent immobilier doit avoir accompli des démarches et être à l’origine de la transaction (Cf. loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet » et son décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972).

Pour autant, ne peut-on pas envisager la distinction entre deux situations  :

  • l’agent immobilier n’a réalisé aucune démarche pour trouver un acquéreur, se contentant de notifier au locataire le congé pour vendre aux conditions du mandat : dans ce cas, la jurisprudence est compréhensible ;
  • l’agent immobilier a travaillé le bien, trouvé un acquéreur, l’offre a été acceptée et, à ce stade, le congé est adressé au locataire (il peut également s’agir de l’ouverture du droit subsidiaire par le notaire, prévu au II de l’article 15 de la Loi du6 juillet 1989) : pourquoi, dans ce cas, le prix incluant les honoraires devrait être tronqué ?

Pour mieux comprendre, un parallèle peut par exemple être fait avec le droit de préemption urbain de la Commune : si elle entend utiliser son droit de priorité, celle-ci devra bien régler la totalité du prix figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner, sans distinction entre le prix « honoraires inclus » et le prix « net vendeur »…

A fortiori, la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes), aux termes de son commentaire de l’arrêté du 10 janvier 2017, a aussi rappelé (ici au profit de l’administration fiscale) que :

Les honoraires acquittés par le vendeur ne peuvent pas être déduits du prix de vente car ils n’y sont juridiquement pas inclus : ils entrent donc de fait dans l’assiette fiscale.

Dès lors, si la Cour de cassation persistait à l’avenir à sanctionner par la nullité le congé pour vendre au motif que le prix proposé inclut les honoraires de négociation à la charge du vendeur, cela ne reviendrait-il à contredire la thèse développée par l’Administration et en particulier le Fisc ?…

Au final, et en attendant peut-être une évolution et une harmonisation de cette jurisprudence avec la pratique de plus en plus contraignante des professionnels de l’immobilier, il est préférable de privilégier le sacro-saint principe de précaution en notifiant le congé pour vendre au prix hors honoraires de négociation.

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2 commentaires

  • sarah - 18 juin 2017 à 16 h 08

    Bonjour,
    Besoin de vos lumières svp
    J’ai donné congé pour vendre à mon locataire, j’annonce un prix de 190.000 euros (sans indication d’honoraire ni d’un mandat d’agence immobilière, ni d’un notaire, ni de frais de notaire)

    En parallèle jai donné mandat à une agence immobilière, celle ci diffuse une annonce pour le même prix de 190.000 euros (honoraires charge vendeur 9% du prix de vente)

    le locataire conteste par RAR le prix au motif que celui ci est de fait plus avantageux pour un tiers en raison des honoraires vendeur a t’il raison ? (j’ai un doute sachant le décret du 10 janvier 2017 et loi du 1er avril 2017)

    J’ai indiqué dans le courrier que « LA TOTALITE DU PRIX DEVRA AVOIR ETE PAYE A LA SIGNATURE DE L’ACTE DE VENTE, ET L’ENTREE EN JOUISSANCE DE LACQUEREUR SERA IMMEDIATE » il veut faire valoir que les frais de notaire sont inclus, si oui que dit la loi ?

    Merci pour vos lumières

    Répondre
    • Anne-Catherine Revéron - 19 juin 2017 à 9 h 57

      Bonjour,
      A mon avis, tout dépend si vous avez signé un mandat simple ou un mandat exclusif. Dans le 1er cas, rien ne vous interdit de vendre seule votre bien et donc d’en demander le prix de 190.000€ : il ne sera alors pas question d’honoraires inclus ou non dans le prix. Le fait que l’agence et vous affichiez le même prix sur vos annonces respectives est absolument logique et l’inverse serait non seulement déloyale vis-à-vis de l’agence et surtout peu crédible vis-à-vis des potentiels acquéreurs. L’argument de votre locataire ne tient pas dans ce cas.
      En revanche, si vous avez signé un mandat avec une clause d’exclusivité, l’agence immobilière est la seule habilitée à trouver un acquéreur et ses honoraires lui seront dus : dans ce cas, il faut refaire la notification en proposant à votre locataire le prix, déduction faite des honoraires prévus au mandat.
      Maintenant, peut-être serait-il judicieux de vous rapprocher de votre locataire pour savoir quelles sont ses intentions : en effet, s’il souhaite acheter le bien qu’il occupe, il peut être intéressant pour vous d’entrer en phase de négociation plutôt que de discuter de la forme de la notification ?
      D’autant que si au final vous vendez avec 1 euro d’écart par rapport au prix proposé au locataire, le notaire devra de toutes façons effectuer une nouvelle notification (Loi de 1989).
      Si en revanche, il en fait une simple question de principe, je vous invite à la plus grande vigilance car il semble s’être bien renseigné. Un conseil : même si cela a un coût, n’hésitez pas à passer par un huissier de justice en cas de nouvelle notification…
      En ce qui concerne les frais d’acte, appelés « frais de notaires », ils sont toujours en plus du prix et à la charge de l’acquéreur, sauf si vous vendez « acte en mains », ce qui ne se pratique que très rarement (par exemple dans le cadre de vente sur plan, pour des raisons purement fiscales). Dans cette hypothèse, il s’agit là d’une des conditions /modalités de la vente, lesquelles doivent être explicitées dans le courrier au locataire, ce qui n’est pas le cas pour vous.
      J’espère avoir répondu à vos interrogations de manière suffisamment claire.
      Je reste à votre écoute si besoin.
      Bien à vous
      Anne-Catherine REVERON

      Répondre

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