Le placement « pierre-papier » ou comment investir différemment dans l’immobilier (partie I : les SIIC)

Actualités, Droit immobilier et de la construction

23 mai 2017 Anne-Catherine Revéron

SCPI, SPIICAV, OPCI, SIIC : ces noms évoquent-ils quelque-chose pour vous ? Voici une alternative à l’investissement immobilier classique. Il est d’ailleurs fort possible qu’à l’instar du Bourgeois Gentilhomme qui faisait de la prose sans le savoir, vous déteniez des parts de SCPI ou des actions de SIIC dans un portefeuille de valeurs dont les mérites vous avaient été loués il y a déjà quelques années par votre assureur ou votre banquier…

Un petit tour d’horizon juridico-fiscal s’impose. Seront abordés tour à tour les SIIC, les SCPI et enfin les OPCI (articles à venir).

Les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées : un compromis entre la Bourse et la pierre

Investir dans le pierre-papierLes SIIC, Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées, encore appelées « foncières cotées » ou REIT en anglais (real estate investment trusts) ont pour objet l’acquisition ou la construction de biens immobiliers en vue de leur location. Les revenus ainsi générés par les actifs immobiliers, loyers ou plus-values en cas de vente, vont permettre :

  • d’une part de payer les frais généraux et les intérêts des emprunts,
  • d’autre part de verser des dividendes aux actionnaires.

A noter que chaque foncière cotée élabore sa propre stratégie d’investissement (business model) dont dépendra sa performance mais également le niveau de risque qui sera indirectement supporté par ses actionnaires : types de biens (habitation, bureaux, commerces…), localisation (Paris ou l’ensemble de l’Hexagone), construction ou investissement dans l’existant, financement par l’emprunt ou par fonds propres, etc.

L’intérêt majeur des SIIC réside dans le statut particulier dont elles bénéficient. En effet, dès lors qu’elles remplissent certaines conditions, les SIIC vont pouvoir déplacer l’imposition de leurs revenus au niveau des actionnaires.

Le statut des SIIC : quelles conditions pour opter ?

Créé par la Loi de Finances pour 2003, ce statut peut être choisi sur option (10 ans) par toute société foncière, existante ou nouvelle, dès lors qu’elle remplit les conditions suivantes :

  • être cotée sur un marché réglementé respectant les prescriptions de la directive 2004/39/CE du Parlement européen et du Conseil du 21 avril 2004 concernant les marchés d’instruments financiers,
  • avoir un capital social au moins égal à 15 millions d’euros,
  • avoir pour objet social principal l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales à l’objet social identique, soumises au régime des sociétés de personnes ou à l’impôt sur les sociétés,
  • enfin, un actionnaire majoritaire, agissant seul ou de concert, ne peut détenir plus de 60 % du capital et des droits de vote de la SIIC.

La fiscalité des SIIC : un statut favorable pour la foncière et pour les épargnants

L’avantage essentiel du régime réside dans la transparence fiscale : les SIIC sont exonérées d’impôt sur les sociétés pour les revenus issus de leur activité principale (elles demeurent imposables sur ses éventuelles activités accessoires, par exemple la promotion immobilière).

Les profits dégagés dans le cadre de leurs activités de location et de cession ne sont donc pas amputés de l’IS avant d’être distribués. Les dividendes seront uniquement imposés entre les mains des actionnaires qui les perçoivent.

En contre-partie, la SIIC a l’obligation de distribuer massivement les bénéfices exonérés dans les conditions suivantes :

  • les bénéfices issus de la location doivent être distribués à 95 % de leur montant l’année suivant leur réalisation,
  • les produits reçus des filiales sont distribués en totalité au cours de l’exercice suivant leur perception,
  • les plus-values (en cas de vente) sont distribuées pour 60 % au moins de leur montant avant la fin du 2e exercice qui suit celui de leur réalisation,
  • en cas de fusion de SIIC, le boni de fusion doit être distribué à hauteur de 60 %.

A noter que les distributions correspondantes n’ouvrent droit à aucun régime d’exonération particulier en faveur des actionnaires, d’autant que l’ancienne niche fiscale (abattement de 40 % sur les dividendes + exonération d’impôt quand les titres étaient placés sur un PEA) a été supprimée par la Loi de Finances pour 2012. Les dividendes perçus sont donc imposés à l’IR (TMI + 15,5 % de cotisations sociales prélevées à la source).

Avantages du placement SIIC pour l’épargnant

Pour un particulier souhaitant placer ses économies, l’achat d’actions d’une foncière cotée présente d’indéniables avantages :

  • la mise de départ peut être faible : à partir d’une cinquantaine d’euros par actions, un épargnant peut investir dans la pierre-papier,
  • pas de contraintes de gestion de l’immeuble, pas de risques locatifs (défaut de paiement, vacance…) en raison de l’ampleur et de la diversification des actifs détenus par chaque SIIC (lissage),
  • dividendes réguliers, stables dans le temps et représentant la majeure partie des bénéfices de la société, d’où un rendement plutôt élevé,
  • liquidité de l’action : l’achat et la revente en Bourse peuvent être quasiment instantanée, contrairement à une vente immobilière classique qui prendra plusieurs mois.

Inconvénients du placement SIIC pour l’épargnant

Bien évidemment, il ne faut pas éluder les inconvénients de tels placements, qui présentent aussi des risques forts du fait de l’aléa boursier :

  • la complexité des règles fiscales et comptables peut engendrer un différé de distribution des bénéfices,
  • la variation de la cotation des SIIC en Bourse ne dépend pas que de la qualité de leurs actifs immobiliers : la valeur des actions pourra brutalement monter en flèche ou chuter en fonction de la conjoncture économique générale alors que le marché de l’immobilier resterait, lui, parfaitement stable,
  • l’influence boursière ne rend pas ce placement immobilier intéressant sur le court terme mais plutôt dans une perspective d’investissement sur le long terme (épargne en vue de la retraite par exemple),
  • outre la liquidité / volatilité des actions, l’investissement dans une SIIC reste un placement immobilier sujet aux risques propres à ce marché : baisse générale des prix, augmentation des taux d’emprunt, baisse des loyers et donc du rendement, etc.

En conclusion, sauf à être un mordu des marchés boursiers, difficile de se lancer dans l’achat de titres sans être accompagné par un professionnel averti. Ceci étant, cette observation vaut à mon sens pour n’importe quel placement immobilier : force est d’admettre que la connaissance tant de la législation que du marché (neuf ou ancien) n’est plus aujourd’hui à la portée de tout un chacun.

Photo credit: RomainPa via VisualHunt /  CC BY-NC
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