Donner congé pour vendre un bien immobilier acquis loué : attention au préavis !

Actualités, Droit immobilier et de la construction

10 mars 2017 Anne-Catherine Revéron

La Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite Loi ALUR, a modifié la donne en matière de congé donné par le bailleur d’un bien à usage d’habitation. Plusieurs hypothèses se présentent aux praticiens et, pour conseiller au mieux nos clients, un éclairage s’impose.

donner congé pour vendreIl convient de rappeler que le propriétaire peut donner congé à son locataire uniquement dans les cas suivants :

  • reprise du logement pour y habiter en tant que résidence principale ou y loger un proche,
  • vente du logement loué,
  • existence d’un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail.

Le premier cas que nous étudierons ici est celui du congé pour vendre lorsque le bien immobilier a été acquis en cours de bail. Précisions étant apportée qu’il s’agit d’un bail d’habitation soumis à la Loi du 6 juillet 1989 portant sur un local vide.

Ne seront pas évoqués ici (mais feront l’objet de futurs développements) : la location meublée, les locataires protégés, les baux soumis à la Loi du 1er septembre 1948.

Vendre un bien loué n’oblige pas toujours à le proposer d’abord à son locataire

Nombre de personnes, particuliers ou professionnels, ont en tête que la vente d’un immeuble donné à bail oblige à purger un « droit de préférence » au profit du preneur. C’est faux.

Certes, il existe des cas où un tel droit de priorité du preneur existe :

  • droit de préemption prévu par la loi du 31 décembre 1975 : 1ère vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou mixte consécutive à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots ou vente de parts ou actions de sociétés dont l’objet est la division d’un immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à temps complet,
  • droit de préemption des locataires lors de la vente en bloc de plus de 5 logements sans engagement de prorogation des baux en cours (loi du 13 juin 2006),
  • droit de préemption des locataires en cas de « vente à la découpe » du décret du 10 décembre 2006,
  • congé pour vendre de l’article 15 de la Loi du 6 juillet 1989, présentement étudié.

En dehors de ces 4 cas, le bien immobilier peut parfaitement être vendu occupé, le locataire reste dans les lieux et son bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire, sans qu’il faille purger un quelconque droit de préemption à son profit.

Le nouveau propriétaire devra seulement informer le locataire de ses coordonnées et il lui appartiendra de restituer le dépôt de garantie si la location prend fin.

L’hypothèse de la vente d’un bien immobilier acquis loué avant l’entrée en vigueur de la Loi ALUR

Lorsque le propriétaire-vendeur souhaite en revanche vendre son bien immobilier libre de tout occupant, il devra délivrer un congé à son locataire en respectant un formalisme strict.

La première hypothèse de travail est la suivante : une personne acquiert un bien loué suivant bail de 3 ans ayant commencé à courir avant le 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la Loi ALUR.

Jusqu’à cette date, l’article 15 de la Loi de 1989 prévoyait que « Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur« .

En d’autres termes, lorsque le bien acquis avait été donné à bail antérieurement au 27 mars 2014, le bailleur-acquéreur qui souhaite vendre son bien sans locataire peut donner congé pour vendre en respectant un préavis de 6 mois avant l’échéance du bail.frise chronologique du congé pour vendre avant Loi ALUR

L’hypothèse de la vente d’un bien immobilier acquis loué depuis l’entrée en vigueur de la Loi ALUR

 Cette fois-ci, l’hypothèse de travail est la suivante : une personne acquiert un bien loué suivant bail de 3 ans ou 6 ans (si le bailleur est une personne morale autre qu’une SCI de famille) ayant commencé à courir après le 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la Loi ALUR.

L’article 15 de la Loi du 6 juillet 1989 précise désormais que :

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

Qu’a voulu dire le législateur ? Nous l’avons schématisé pour plus de simplicité :

Schéma n° 1 : le bail est d’une durée de 3 ans. Le bailleur-acquéreur ne pourra plus donner congé au cours de ce premier bail mais uniquement au cours du renouvellement ou en cours de tacite reconduction et ce, toujours en respectant le délai de 6 mois avant l’échéance de renouvellement / tacite reconduction. Le preneur bénéficiera donc d’un maintien dans les lieux pour une période de 3 ans minimum.Bail de 3 ans : frise du congé pour vendre après la loi ALUR

Schéma n° 2 : le bail est d’une durée de 6 ans. La loi distingue 2 cas de figures :

  • si le bailleur-acquéreur a acquis son bien au cours de la première période triennale du bail (« lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition »), il pourra donner congé avec effet à la fin du bail, en respectant le délai de préavis de 6 mois.
  • si le bailleur-acquéreur a acquis son bien au cours de la seconde période triennale du bail (« lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition »), il ne pourra plus donner congé pour l’échéance du bail et devra attendre la fin du renouvellement / tacite reconduction… soit 6 ans de plus !
bail de 6 ans : frise chronologique du congé pour vendre après la loi ALUR

La procédure à respecter pour donner congé à son locataire

1- Notification du congé : le congé doit être adressé au locataire par lettre recommandée avec avis de réception, exploit d’huissier ou remise en main propre contre décharge. Chacun des co-titulaires du bail ainsi que chacun des époux ou partenaires pacsés est destinataire du congé.

Date limite de la notification : la notification du congé doit être faite au moins 6 mois avant la fin du bail (ou de son renouvellement), étant ici précisé que ce délai court à compter de la réception de la notification par le locataire.

Attention, si la notification a été faite par lettre RAR et qu’elle n’a pas été délivrée au(x) destinataire(s), elle n’est pas valable et il sera alors nécessaire de procéder à une signification par voie d’huissier. Attention en conséquences à ne attendre le dernier moment pour donner congé !

2- Contenu du congé : le congé adressé au locataire doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, outre la désignation précise et complète du ou des biens vendus. De plus, les 5 alinéas du II de l’article 15 de la Loi de 1989 doivent être également reproduits dans la notification, à peine de nullité

3- Effets du congé : le congé régulièrement délivré vaut offre de vente au profit du locataire, qui a alors 2 mois pour l’accepter ou la refuser. Son silence vaut refus.

4- Acceptation de l’offre par le locataire : le locataire qui accepte l’offre de vente dans le délai imparti adresse une lettre recommandée avec AR au bailleur. Il dispose ensuite de 2 mois (4 mois s’il souhaite solliciter un prêt bancaire) à compter de sa réponse pour régulariser l’acte authentique.

L’article 15 de la Loi de 1989 précise encore que « si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation ».

Attention : la délivrance d’un congé frauduleux est lourdement puni :

Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Photo credit: Brave Heart via Visual Hunt /  CC BY-NC-ND
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