Immobilier : projet de construction ? Ayez les bons réflexes !

Actualités, Droit immobilier et de la construction

15 février 2017 Pierre REVERON

Le projet d’une vie est atteint :  vous allez enfin construire votre maison !

Alors, avant de vous lancer, voici quelques conseils afin de sécuriser le périmètre.

A titre liminaire : l’acquisition du terrain chez votre notaire

achèvement de la construction et réception

Au préalable, l’acquisition de votre « petite parcelle de planète » sera encadrée par votre Notaire qui effectuera, sous sa responsabilité professionnelle, les contrôles permettant de vous attribuer un droit de propriété absolu.

Notez que le délai entre la signature d’un compromis de vente et l’acte authentique est d’environ 6 mois car il est recommandé d’avoir obtenu son permis de construire purgé de tous les recours (des tiers et administratif) avant de régulariser l’acte définitif, le risque étant d’acheter de « l’herbe à lapin » en lieu et place d’un terrain à bâtir…

A la sortie de votre achat vous serez en mesure d’ouvrir votre chantier de construction lequel sera une « singulière aventure ». Vous devenez alors le maître de l’ouvrage.

Premier réflexe :  le BODACC, ou comment s’assurer de la bonne santé des entrepreneurs

Pour construire une maison, et sauf à être un « castor » capable de gérer seul votre chantier, il faut s’adresser à différents corps de métiers : maçon, charpentier, électricien, plombier, plaquiste, peintre, etc. Vous pouvez également signer un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) ou engager les services d’un architecte pour la maîtrise d’œuvre globale du chantier.

Tous ces professionnels vont vous présenter des devis. A ce stade, avant de vous engager, nous vous conseillons vivement de prendre quelques minutes et d’aller sur le site web suivant :  www.bodacc.fr

Le BODACC, Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales, recense tous les actes  publiés au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), de la création à la radiation d’une société.

Une fois sur la page d’accueil de ce site, il vous suffit de compléter le numéro RCS ou RM (Registre des Métiers, pour les artisans) ou la dénomination de l’entreprise : apparaitront alors des renseignements qui vous permettront de confirmer l’existence de l’entreprise en question et surtout sa « bonne santé » : n’oubliez pas que vous allez verser un acompte à chaque entrepreneur dès la signature du contrat (devis) et engager au bas mot plusieurs milliers d’euros avec lui.

Finalement ce sera « un petit clic pour éviter une grosse claque » : en effet, si vous constatez que la société est radiée ou en procédure collective (redressement ou liquidation judiciaire), passez votre chemin !

Second réflexe : «votre assurance professionnelle SVP !»

Le professionnel a réussi avec succès le contrôle BODACC ? L’examen de passage n’est pas pour autant terminé !

En effet, il est impératif que vous exigiez de sa part qu’il produise une attestation d’assurance au titre de sa responsabilité professionnelle, encore appelée garantie décennale. Cette attestation doit :

  • émaner de sa compagnie d’assurance,
  • indiquer la période pour laquelle elle a été souscrite (cette période devra couvrir la date d’ouverture de votre chantier),
  • expliciter que le professionnel est à jour du règlement de sa prime d’assurance.

Sans ces informations, interdiction de valider le devis !

Pourquoi ?

  1. « Ciel, ma maison s’ouvre en deux ! » : en cas de désordre décennal, c’est à dire dans les 10 ans à compter de l’achèvement de la construction, votre demande d’indemnisation risque de faire chou blanc s’il s’avère que l’entreprise n’était finalement pas assurée…
  2. Si vous revendez votre maison dans les dix ans de son achèvement, non seulement les factures acquittées seront exigées mais encore les informations attachées à la souscription de l’assurance par le professionnel ;
  3. Un dernier argument pour vous motiver à insister :  dans ce même délais de 10 années et toujours en cas de vente, vous serez personnellement responsable des éventuels désordres apparus dans la construction : donc mieux vaut avoir un professionnel responsable en première ligne.

Notez que parallèlement, en votre qualité de maître de l’ouvrage, vous devez souscrire votre propre assurance dite dommages-ouvrage, laquelle permet d’obtenir un remboursement des dommages de nature décennale des diverses entreprises sans avoir à attendre de savoir qui est responsable. Par exemple, en cas de fissuration des murs, est-ce un problème de charpente ou de fondations ?

En pratique, cette obligation de souscrire la dommage-ouvrage n’étant pas sanctionnée pour les particuliers qui construisent leur maison d’habitation, bien souvent ils se contentent de la décennale des entreprises. D’où, a fortiori, l’importance de récupérer les attestations auprès de chaque corps de métier…

Pour aller plus loin sur la garantie dommages-ouvrage : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2032

Troisième réflexe : la signature des procès-verbaux de réception

construire sa maison et les bons réflexesLe chantier est achevé ? A ce stade, si tout s’est déroulé correctement, vous détenez les factures et les attestations de garantie décennale de tous les entrepreneurs. Il ne reste plus qu’à réceptionner les travaux 😀

Attention ! Ne soldez jamais un chantier (la « dernière facture avant livraison ») avant d’avoir signé de procès-verbal de réception. En effet, pas de réception, pas de décennale !

La raison en est simple : la signature du procès-verbal de réception, simple document administratif contradictoire, permet le transfert de la propriété de l’ouvrage de l’entrepreneur au maître de l’ouvrage, c’est à dire vous. Et ce n’est qu’à compter de cette date que l’assurance contractée par le premier prendra effet et pourra être engagée si besoin au cours des dix années à venir.

Pour aller plus loin sur la garantie décennale : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2034

 

Au final, lorsque vous pendrez (enfin!) votre crémaillère, vous pourrez le faire en toute sérénité car vous disposerez d’un dossier de construction complet :

  1. l’intégralité des factures,
  2. toutes les attestations d’assurance justifiant que les entrepreneurs intervenus étaient correctement assurés,
  3. les procès-verbaux de réception permettant d’actionner le cas échéant ces assurances pendant les 10 prochaines années (même si cela n’arrive heureusement pas tous les jours).

Retenez tout de même que vous devrez être un maître de l’ouvrage actif et exigeant : l’initiative vous appartiendra bien souvent de réclamer ces documents. Au demeurant, le jeu en vaut largement la chandelle, surtout en cas de sinistre (assez rare heureusement) mais aussi en cas de revente dans les 10 ans.

Photo credit: stevendepolo via Visual Hunt /  CC BY
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