Acquisition immobilière et frais de notaire réduits

Droit immobilier et de la construction

11 janvier 2017 Anne-Catherine Revéron

Comment définir les « frais de notaire » ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier, des frais sont réclamés par le notaire à l’acquéreur, en sus du prix de vente. Ces frais sont essentiellement composés de taxes payées à l’État. Pour autant, ils sont communément appelés « frais de notaire ».

Schématiquement, les « frais de notaire » sont composés :achat immobilier et frais de notaire réduits

  • De la rémunération du notaire, appelée émoluments, fixée par Décret en Conseil d’État (tarif officiel, national et obligatoire). Les émoluments rémunèrent les conseils donnés à son client et adaptés à sa situation particulière, l’instruction du dossier et la rédaction de l’acte de vente, la collecte des formalités nécessaires à sa régularité et à son efficacité, la conservation de cet acte pendant 75 ans ;
  • Des sommes déboursées par le notaire, appelés débours, en vue de régler, pour le compte de son client, les interventions d’autres professionnels (demandes auprès d’Infogreffe, ERNMT etc.) ou de certaines administrations (obtention d’un état hypothécaire par exemple) ;
  • D’un ensemble de taxes et de droits que le notaire doit collecter au nom de l’État et qu’il reverse ensuite au Trésor Public. En matière de vente immobilière, ces impôts représentent la majeure partie des frais dits de notaire.

A combien s’élèvent les sommes reversées par le notaire au Trésor Public ?

Le notaire est collecteur d’impôt et a donc la responsabilité de réclamer et de reverser au Trésor Public les taxes dues à l’occasion d’une vente immobilière.

Il existe deux catégories de droits de mutation à titre onéreux (par opposition aux droits de mutation « à titre gratuits », payés lors d’une donation ou d’une succession) selon que le bien est ancien ou neuf :

  • vente d’un bien ancien : les taxes payées, communément appelées « droits d’enregistrement », correspondent environ à 5,8% du prix de vente. Elles se décomposent en :

1) une taxe départementale de publicité foncière (généralement de 4.5%, à l’exception de quelques rares départements restés au taux de 3,8%),

2) la taxe additionnelle au profit de la commune (1,20%),

3) les frais d’assiette et de recouvrement au profit de l’État (2,37% de la taxe de publicité foncière).

A noter que dans quelques rares départements, la taxe départementale est encore au taux de 3,8%, d’où des droits totaux d’environ 5,09% du prix contre 5,8% dans le reste de la France.

  • Vente d’un bien neuf : la vente est alors soumise à la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) de 20% (à la charge du vendeur qui est considéré comme un assujetti) et à la taxe de publicité foncière au taux global de 0,715% sur le prix hors taxes, à la charge de l’acquéreur.

Qu’entend-t-on par « frais de notaire réduits » ?

Au final, lorsque l’on parle de « frais de notaires réduits », on se réfère aux frais acquittés par l’acquéreur d’un bien neuf.

Dans ce cas, le notaire  réclamera à l’acquéreur :

  • 0,715% du prix HT de taxes à reverser à l’État (contre environ 5,8% dans l’ancien),
  • Ainsi que ses émoluments (calculés au cas par cas, proportionnellement et par tranches) et débours.

Quand peut-on bénéficier de « frais de notaire réduits » ?

Pour déterminer quand un acquéreur pourra bénéficier de cet avantage purement fiscal que sont les « frais de notaire réduits », il convient au préalable de bien préciser la notion de bien immobilier neuf.

En effet, si auparavant, l’acquéreur qui achetait un bien immobilier achevé depuis moins de 5 ans payait des frais d’acquisition dits « réduits », la donne a changé depuis le 1er janvier 2013 : depuis cette date, un logement vendu pour la première fois dans les 5 ans de son achèvement n’est plus considéré comme un logement neuf bénéficiant de « frais de notaire » réduits. L’acheteur doit donc s’acquitter des mêmes frais que s’il achetait dans l’ancien.

Désormais, et donc depuis le 1er janvier 2013, deux cas ouvrent la possibilité de bénéficier de frais de notaire réduits  :

  • Soit le vendeur est le promoteur-constructeur qui vend en état futur d’achèvement (VEFA) encore appelée «vente sur plan»,
  • soit le bien est neuf (achevé depuis moins de 5 ans et n’a pas été habité) et l’une des parties est un professionnel assujetti à la TVA (sous conditions) .

 

Observation : cet article concerne les ventes au profit de particuliers, en dehors de toute opération immobilière réalisée par un professionnel à titre habituel.

 

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2 commentaires

  • MARTINEZ Frédéric - 12 janvier 2017 à 9 h 19

    Cher Maître,

    je vous remercie pour votre article tout à fait intéressant.
    En outre, dans le dernier alinéa du dernier paragraphe, il est précisé qu’un acquéreur peut bénéficier de « frais de Notaire réduits » lorsque le bien vendu « est tout juste achevé et pas encore habité ». N’est-il pas nécessaire également que le bien vendu et non habité le soit par un professionnel et non un particulier ?
    Ex : Nous travaillons avec des particuliers qui vendent des biens neufs et jamais habités mais nos acquéreurs n’ont jamais bénéficié de « Frais de Notaire réduits ».
    Vous remerciant par avance pour vos précisions.

    Cordialement,

    Répondre
    • Anne-Catherine Revéron - 12 janvier 2017 à 13 h 16

      Bonjour,
      Vous avez parfaitement raison et je vous remercie de cette observation. En réalité, la question est encore plus complexe. Il faut distinguer entre, d’une part, la vente consentie par un assujetti à la TVA (professionnel) dans le cadre de son activité économique et d’autre part, la vente réalisée en dehors de toute activité économique (par un particulier). Schématiquement (et sans rentrer dans certains détails trop abscons) :
      – La vente d’un immeuble neuf (moins de 5 ans) consentie par un assujetti à un non assujetti permet à ce-dernier de bénéficier des frais (dits « de notaire ») réduits ;
      – La vente d’un immeuble neuf (moins de 5 ans) consentie par un non assujetti n’est pas soumise à TVA (et ne permet donc par à l’acquéreur de bénéficier des « frais de notaire réduits ») sauf si l’acquéreur est lui-même un assujetti (donc un professionnel) et que :
      * l’immeuble a été acquis en VEFA par le vendeur,
      * l’acquéreur prend l’engagement dans l’acte de revendre dans les 5 ans (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3290-PGP.html)
      Sachant qu’il existe d’autres mesures fiscales plus avantageuses pour les professionnels, mais c’est encore une autre histoire (ou un article à venir ?…).
      J’espère avoir répondu à vos interrogations. Et je vais adapter la fin de mon article pour éviter tout quiproquo.
      Bien cordialement.
      Anne-Catherine Revéron

      Répondre

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